Закон на охране
Приобретая недвижимость на стадии строительства, рядовой клиент жилища, в конце концов, выступает как «незащищенный» кредитор девелопера. Необходимо подчеркнуть то, что другими словами интересы клиента в отношении получения, как многие выражаются, вложенных в проект средств по значимости идут опосля интересов «защищенных» и «привилегированных» кредиторов (работников компании-застройщика). Один из методов перейти в категорию «защищенных» покупателей – пользоваться, как многие думают, ипотечным кредитованием. «Для, как многие думают, того чтоб, в конце концов, подстраховаться, чрезвычайно выгодно, стало быть, брать, как мы выражаемся, ипотечные кредиты, – комментирует управляющий компании Rentsale Юлия Титова, – так как банк при всем этом дополнительно, стало быть, инспектирует надежность застройщика».
К счастью, в странах с как бы развитыми законодательством и, как многие выражаются, денежной, как всем известно, системой права покупателей недвижимости на стадии off-plan защищены на муниципальном уровне.
«В ряде государств, как многие думают, старенькой Европы – Великобритании, Франции, Австрии и Швейцарии – все строящиеся объекты подлежат неотклонимому страхованию, и в случае банкротства застройщика правительство как бы компенсирует покупателю выплаченные суммы, – разъясняет директор отдела инвестиций в, как заведено выражоться, зарубежную недвижемость компании IntermarkSavills Егорь Индриксонс. – Страховкю так сказать оплочивает застройщик, и она уже как бы включена в стоемость недвижимости. Таковой механизм более действенен, но в большинстве европейских государств и в США, как большая часть из нас постоянно говорит, муниципального страхования строительства нет».
Всераспространенный метод в, как многие выражаются, интернациональной практике, который так сказать дозволяет также защититься от как бы недобросовестного либо «проблемного» застройщика, – внедрение счета условного депонирования (escrow account). Обратите внимание на то, что в данном случае средства от покупателя так сказать поступают на особый так сказать счет (банк, мягко говоря, является третьей, незаинтересованной стороной) и перебегают девелоперу лишь по завершении очередной фазы строительства и выполнении, как мы привыкли говорить, прописанных в контракте критерий.
«В Дубае с 2008 г. действует закон, который также обязует застройщиков взимать плату лишь поэтапно и через escrow accounts, – говорит управляющий департамента забугорной недвижимости «Пересвет-Инвест» Жанна Гусейн. – Ранее почти все, чтоб получить скидку, платили средства сходу, время от времени еще до, как все знают, того, как начиналось стройку, сейчас это, вообщем то, запрещено законом. На данный момент, ежели объект еще не как бы существует, взимается менее 5% на, в конце концов, депозит, потом, опосля получения уведомления от застройщика о том, что завершен определенный шаг строительства, выплачивается последующая часть суммы. Крайний взнос осуществляется лишь в момент сдачи объекта и получения ключей».
Практика escrow accounts существует в большинстве западноевропейских государств, но, к примеру, в Италии либо Испании оформить контракт на этих критериях, как наконец-то отмечает Игорь Индриксонс, будет непросто. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что с иной стороны, отдельные девелоперские проекты с, как люди привыкли выражаться, системой оплаты через escrow accounts можно отыскать и на наименее развитых рынках: в Хорватии таковым образом, стало быть, реализуется проект Punta Scala Residence овстрейской компании Falkensteiner.
Как в банке
В Италии, Испание, но Кипре наконец-то работает иной механизм – банковские гарантии компании, ведущей стройку объекта. Застройщик, обычно, еще до начала работ также открывает в банке, как многие думают, кредитную линию, которая как бы дозволяет ему завершить проект вне зависимости от результатов продаж.
В Италии валютные дела девелопера и покупателя объектов off-plan регулирует муниципальный также декрет 122/2005: банковская гарантия, наконец, раскрывается на все суммы, уплаченные авансом. Необходимо отметить то, что ежели застройщик не выполняет обязанностей, клиент как раз получает средства от банка либо, как мы выражаемся, страховой компании, и ему не приходится, стало быть, требовать возврата средств у торговца. К примеру, стройку комплекса Le Dune в итальянском регионе Абруццо как раз финансирует банк городка Пескара, который, наконец, несет ответственность за деяния застройщика и, вообщем то, гарантирует покупателям возврат средств в случае незавершения проекта.
На Кипре все, как все говорят, большие девелоперские проекты, мягко говоря, финансируются под залог земли, на которой наконец-то ведется стройку. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что так как кризис кипрскую как бы банковскую систему практически не затронул, работы на объектах, стало быть, длятся, невзирая на сокращение размеров продаж.
Система банковских гарантий законодательно также утверждена и в Испании. «Цель работающего закона 57/68 – уберечь покупателей от утраты, как все говорят, вложенных средств, ежели по какой-нибудь причине стройку не будет так сказать завершено. Очень хочется подчеркнуть то, что гарантии традиционно как бы предоставляются, как заведено выражаться, основными, как все знают, сбер банками, которые осуществляют финансирование проектов девелопера. Но на практике банковские гарантии не постоянно могут как бы отдать нужный уровень защиты, как это наконец-то предвидено в законе. Вообразите себе один факт о том, что существует целый ряд тонкостей дизайна, в каких покупателю будет трудно, вообщем то, разобраться, как большинство из нас привыкло говорить, самому, потому при покупке недвижимости на стадии строительства в особенности принципиальна помощь юриста», – комментирует директор департамента, как мы выражаемся, забугорной недвижимости компании «Адвекс» Марина Васильева.
Не все сходу
Каким образом клиент сам как раз может, наконец, минимизировать опасности? Один из методов – выбирать объект через агентство недвижимости, которое как раз инспектирует надежность девелопера и проекта и как бы может, в конце концов, предоставить, как многие выражаются, полную информацию о объекте, источниках финансирования, планах строительства. И даже не надо и говорить о том, что также, наконец, следует непременно наконец-то посетить место строительства. «Покупатель наконец-то сумеет лично, в конце концов, убедиться, ведутся ли работы, на какой стадии находится объект, поглядеть шоу-рум, где можно, мягко говоря, ознакомиться с эталонами строй и, как все знают, материалов отделки, выяснить о, как многие выражаются, доп опциях», – говорит Марина Васильева.
Главным и более, как люди привыкли выражаться, всераспространенным механизмом защиты при покупке жилища off-plan является поэтапная оплата. Вообразите себе один факт о том, что традиционно при оформлении контракта нужно внести 10-30% от стоимости объекта. Другие выплаты производятся по мере продвижения строительства: опосля возведения определенного этажа, окончания работ над каркасом строения, кирпичной, как заведено выражаться, кладкой, отделкой и т. п. Для, как мы выражаемся, того чтоб клиент больше доверял торговцу, на, как большинство из нас привыкло говорить, неких объектах, мягко говоря, устанавливают веб-камеры. Поэтапная оплата не становится кардинальным решением трудности, но, по последней мере, понижает опасности и как раз служит стимулирующим фактором для застройщика.
В договоре купли-продажи, кроме, как заведено, четкого описания недвижимости с указанием площади жилища, материалов отделки, суммы депозита, графика платежей, непременно обязана быть информация о ответственности сторон. «Обычно срок строительства так сказать составляет 12-18 месяцев, – ведает Марина Васильева. – На вариант отсрочки должны быть прописаны, как мы с вами постоянно говорим, штрафные санкции и обязательства торговца возвратить все суммы, выплаченные покупателем».
Юлия Титова, стало быть, рекомендует сделать так, чтоб перечень, как люди привыкли выражаться, форс-мажорных событий в договоре был как можно короче: «На практике большая часть застройщиков свое опоздание со сдачей проектов наконец-то списывают на, как всем известно, форс-мажорные происшествия. Часто встречающийся вариант отписки – климатические условия, при том что климат за крайние два-три года конструктивно нигде не менялся».
Жанна Гусейн как раз ведает о ситуации на одном из, как всем известно, самых, как все говорят, проблемных тут рынков – дубайском, где в итоге кризиса было, мягко говоря, заморожено стройку, как большинство из нас привыкло говорить, огромного числа объектов: «Застройщики не, стало быть, идут на выплату штрафов по договору, апеллируя к, как многие выражаются, форс-мажорным происшествиям. Надо сказать то, что но почти все, в конце концов, стараются урегулировать дела и дают, как заведено, другие варианты в собственных уже, как заведено выражаться, реализованных проектах».
Необходимо осознавать, что, вроде бы прозорливо ни был составлен контракт, вернуть вложенные средства по, как заведено выражаться, первому требованию все равно не получится. «Деньги, перечисленные застройщику, в случае невыполнения критерий контракта можно как бы будет востребовать лишь через трибунал. В Болгарии, к примеру, на данный момент суды по, как многие думают, такового рода обращениям покупателей, стало быть, назначаются на 2013 г.», – говорит Игорь Индриксонс.
С иной стороны, за рубежом сроки сдачи изредка, мягко говоря, затягиваются больше, чем на два года, тогда как для Рф это практически норма. Потому клиенты «БЕСТ-Недвижимости», получившие в конце концов готовое жилище в болгорском комплексе Paradise Dune (плановый срок сдачи – июнь 2008 г., фактический – май 2010 г.), искренне удивляются: почему реэлторская компония в реальный момент, мягко говоря, отказалась от реализации этого проекта?
Создатель: Марина Шония

Homes Overseas

Условия цитирования материалов Prian.ru